DPE 2026: kriteria ke-4 yang membenarkan harga rumah: yang menang, yang kalah dan yang masih bisa bertindak

Mulai 1 Januari 2026, Diagnosis Kinerja Energi (EPD) wajib dilakukan untuk kepemilikan bersama sebanyak-banyaknya 50 bidang tanah dan harus dilakukan atas inisiatif pemilik akomodasi atas biayanya sendiri, baik pemilik swasta maupun publik.

Apa konsekuensi nyata bagi pembeli, investor, dan pemilik? Jenis aset apa yang berisiko kehilangan nilainya?

Dan yang terpenting, bagaimana harus bertindak sekarang?

Oleh staf editorial Capital dengan kontribusi Olivier Descamps, Managing Director mereka Perancis

Apa yang berubah pada 1 Januari 2026: DPE yang dikalibrasi ulang dan lebih menuntut

Mulai 1 Januari 2026, metode penghitungan DPE yang baru akan mulai berlaku dalam kerangka undang-undang Iklim dan Ketahanan. Tujuan yang dinyatakan oleh otoritas publik: untuk lebih menyelaraskan kinerja energi yang ditunjukkan dengan konsumsi aktual perumahan dan mempercepat keluarnya penyaring termal (perumahan diklasifikasikan F dan G. Namun pada kenyataannya reformasi ini dapat sangat mengganggu keseimbangan pasar real estate, terutama di pasar lama. Properti yang sampai saat ini diklasifikasikan E atau F dapat masuk ke dalam kategori G sehingga penyewaannya tidak mungkin dilakukan dalam jangka panjang, sementara properti lainnya, yang diklasifikasikan D, dapat mengalami devaluasi atau lebih sulit untuk dibiayai.

Singkatnya: reklasifikasi otomatis pada banyak rumah, khususnya di kota-kota besar dan wilayah yang tegang: yaitu 7 juta tempat tinggal utama (yaitu sekitar 23% dari stok) akan mendapatkan setidaknya satu kelas energi tanpa pekerjaan, khususnya berkat pengurangan koefisien konversi listrik dari 2,3 menjadi 1,9 (ini terutama berlaku untuk rumah-rumah yang dipanaskan dengan listrik: 91% properti yang direklasifikasi menggunakan metode pemanasan ini) sementara 850,000 rumah yang saat ini diklasifikasikan F atau G akan keluar dari status “penyaringan termal”, memungkinkan banyak pemilik di daerah tegang untuk mengembalikan properti mereka ke pasar atau menjualnya tanpa diskon yang signifikan.

Dampak kuat di kota-kota besar dan daerah-daerah yang tegang:

Kota-kota metropolitan besar memusatkan sebagian besar perumahan ini.

Misalnya, Paris, yang memiliki lebih dari 30.000 rumah yang terkena dampak modifikasi DPE sebelumnya di wilayah perkotaan kecil (kurang dari 40m², biasanya studio) yang dipanaskan dengan listrik akan menjadi pemenang utama. Hampir 41% dari unit perumahan ini akan naik satu kelas dan, dalam beberapa kasus, langsung naik dari kategori G ke E, atau bahkan D. Di Île-de-France dan kota-kota besar lainnya, sebagian besar stok sewa yang dipanaskan dengan listrik dapat mengalami peningkatan situasi peraturan dan nilainya.

Ringkasnya: reformasi ini akan memungkinkan hampir 850.000 rumah yang dipertahankan sebagai penyaring termal, sebagian besar terletak di kota-kota besar dan dipanaskan dengan listrik, untuk mengubah kelas DPE mulai tahun 2026. Dengan demikian, sekitar 7 juta properti akan mengalami peningkatan label energi, mengurangi kendala pada pasar sewa dan meningkatkan nilai banyak properti real estate.

Yang paling dirugikan: perumahan kecil di perkotaan, saringan yang tidak terlihat, investor sewa di bawah tekanan

“Renovasi energi adalah isu mendasar yang harus berkembang seiring dengan laju realitas pasar. Di iad, kami melihat setiap hari kekhawatiran penjual dan pembeli dalam menghadapi DPE yang pada tahun 2026 akan semakin memperketat aturan. Ya, perumahan dengan peringkat G harus dioptimalkan dengan lebih baik tetapi Negara harus menyesuaikan jadwal penempatannya dengan kenyataan di lapangan dan memperkuat bantuan khususnya MaPrimeRénov’ sehingga renovasi tidak menjadi hambatan melainkan peluang. Real estate tidak bisa menjadi kemewahan yang diperuntukkan bagi mereka yang mampu. merenovasi segalanya demi uang tunai.” jelas Olivier Descamps, Managing Director iad Perancis

Studio dan ruangan kecil di kawasan padat penduduk, gedung-gedung tua dengan isolasi yang buruk, kepemilikan bersama yang tidak dikelola dengan baik, dan tuan tanah sederhanalah yang paling berisiko menderita.

Pemenangnya: perumahan yang sudah direnovasi, bangunan baru, kawasan pedesaan yang telah direnovasi

Sebaliknya, harga properti baru (setelah 2013), perumahan yang telah mengalami renovasi menyeluruh, dan rumah pedesaan yang baru direnovasi (isolasi, pompa panas, dll.) mungkin akan mengalami kenaikan harga.

Di pasar dimana pasokan semakin ketat, properti dengan peringkat energi yang baik akan menjadi produk langka dan sangat dicari, terutama di segmen pembeli pertama dan investor sewa yang memenuhi syarat untuk skema pajak seperti Pinel atau Denormandie.

Mereka yang masih bisa bertindak: jendela peluang sebelum Januari 2026

Bagi penjual dan investor, paruh kedua tahun 2025 adalah periode yang sangat penting dan Perancis merekomendasikan untuk bertindak tanpa penundaan:

1. Melaksanakan audit energi hari ini

DPE saat ini mungkin dipertanyakan atau diremehkan. Audit memungkinkan untuk memprioritaskan pekerjaan yang bermanfaat, memprioritaskan tindakan yang benar-benar efektif (insulasi atap, penggantian pemanas, ventilasi, dll.).

2. Memobilisasi bantuan yang ada semaksimal mungkin

Skema seperti MaPrimeRénov’ (dimulai kembali pada 30/09/2025), eco-PTZ, bantuan dari pemerintah daerah atau bahkan sertifikat hemat energi (EEC) memungkinkan untuk membatasi sisa biaya.

Namun hati-hati: waktu pemrosesan, ketidakjelasan kriteria tertentu, dan kerumitan prosedur memerlukan dukungan. Penasihat IAD dilatih untuk mengarahkan pemilik ke kontak yang tepat dan pengrajin bersertifikat.

3. Mempersiapkan negosiasi atau pembelian strategis

Membeli properti dengan klasifikasi F atau G belum tentu merupakan kesepakatan yang buruk… asalkan Anda mengantisipasi biaya renovasi dalam harga pembelian. iad merekomendasikan pendekatan “negosiasi hijau”: memasukkan perkiraan pekerjaan di masa depan dalam janji penjualan, bahkan jika itu berarti memobilisasi anggaran sebesar 10 hingga 15% untuk mengoptimalkan akomodasi.

DPE 2026: banyak rekomendasi kepada para pemimpin proyek

Chez merekaberikut adalah tiga rekomendasi sederhana kami untuk menghindari reformasi:

• Antisipasi, jangan menunggu: jika akomodasi berada di garis batas (E atau F), lakukan audit awal
• Jangan panik: tidak semua perumahan dengan klasifikasi F atau G akan kehilangan nilainya sebesar 20%. Itu semua tergantung lokasinya, potensinya dan kemampuan renovasi sebagian
• Kelilingi diri Anda dengan mitra yang tepat: baik untuk membeli atau menjual, dukungan dari penasihat real estat yang terlatih dalam masalah ini adalah kunci untuk membuat keputusan yang tepat.

Singkatnya, situasi berdasarkan profil, risiko dan rekomendasi:

• Pemilik studio tua di kota 🡪 Kerusakan DPE yang signifikan = Audit + prioritaskan insulasi/ventilasi
• Investor sewa 🡪 Larangan menyewa jika F/G = Negosiasi pembelian + renovasi cepat
• Pemilik rumah baru 🡪 Potensi kenaikan nilai = Memanfaatkan peringkat DPE yang bagus
• Pembeli pertama kali 🡪 Renovasi mahal jika dukungannya buruk = Dapatkan bimbingan bantuan + kerja efektif
• Penjual tanpa pekerjaan selama 15 tahun 🡪 Kemungkinan downgrade = Penyesuaian harga atau renovasi sebagian

Bagi Olivier Descamps: “DPE 2026 tidak dapat dihindari. Ini adalah transformasi pasar yang tidak dapat dihindari, namun juga sebuah peluang: untuk merenovasi dengan lebih baik, membeli dengan lebih baik, dan meningkatkan nilai properti Anda. Anda masih perlu mendapat dukungan, pelatihan, dan informasi yang baik. Ini adalah tantangan untuk bulan-bulan mendatang. »